分筆登記

　分筆登記は、一筆の土地を数筆に分ける登記です。

分筆登記をするためには、どのように分割したいのかを明確にしていただき、隣接地所有者の立会を得て、敷地全体の境界を明確にします。
そして、分割する位置に境界杭を埋設して、分割線を入れた地積測量図を作成します。
　かつては、分筆登記は分筆する部分だけ測量をして、残りの土地の面積は、分筆する土地の面積を引き算して出すことが認められていました。しかし、土地は公簿面積と実測面積が違っていることが多く、引き算で出した土地に、面積の誤差が集中してしまうため、この土地の公簿面積と実測面積が全く違ってしまうことがありました。そのため、分筆登記では、原則として分筆する土地の全てを実測するようになりました。
　分筆する前の土地の公簿面積と実測面積が、不動産登記法上許されている誤差の範囲内であればそのまま分筆できますが、許されている誤差を超えていれば、地積更正登記をあわせて行う必要があります。
このことから、分筆登記はかなり手間と時間がかかることが多くなりました。

登記の申請は、登記簿に所有者として記載されている人が行います。ただし、その所有者が亡くなっている場合は、相続人の方から申請できます。

地目変更登記

　土地の地目は、土地を現地で特定するという目的があります。そのため、その土地の現況がどのようなものか、どのような目的で使用されているかによって決定されます（登記官が決定します）。
　地目には、宅地・田・畑・山林・公衆用道路・牧場・原野・墓地・境内地・雑種地・学校用地など２３種類の中から定められます。

定められた地目の土地が、他の用途に使用されて変更になった場合に、地目変更登記を申請します。

建物表題登記

建物を新築したときにおこなう登記で建物の表題登記とも言います。
この申請手続きにより、はじめて建物の登記簿が開設されます。
以前に建てられた未登記の建物を登記する場合も、この表題登記です。

新築された方がすでに亡くなられている場合は、亡くなられた方が所有されていたことを証明する書類と、その建物をどなたが相続されたかを証明する書類を付けて、相続された方の名前で申請します。

建物を新築したときの登記の手続きは？

建物表題登記を申請することになりますが、お客さまから依頼を受けて、土地家屋調査士が進める一般的な手順は次の通りです。

1.　建築業者から確認申請書と図面を預かり、法務局で公図・地積測量図・謄本等を調査します。

2.　これらの資料をもとに、新築された建物を測量し、敷地の状況や隣接地の状況を調査し、写真も撮影します。

3.　調査測量した結果をもとに、建物図面・各階平面図を作成し、登記のための委任状を作成します。

4.　建築業者から登記に必要な書類を預かります。

5.　お客さまから委任状と住民票をいただきます。これで登記の申請をする書類が揃いますので、登記申請書と法務局に提出する調査報告書を作成し、登記の申請をします。

6.　申請してから登記が完了するまで１週間から１０日ほどかかります。これは、申請したときの法務局の繁閑により前後します。必要に応じて、登記官も現地調査を行います。

7.　登記が完了すれば、登記完了証と登記ができた建物謄本等をお渡しし、お預かりした建築確認申請書や住民票はお返しします。

建物滅失登記

建物を全部取り壊したときに、解体業者の証明書をつけておこなう登記です。

この登記をすると、通常、特段の手続きをしなくても、翌年から固定資産税がかからなくなります。
ただし、固定資産税は毎年１月１日現在の登記簿上の所有者に課税されますのでその点は留意する必要があります。
建物の一部や附属建物だけを取り壊したときは、建物表題変更登記をおこないます。

すでに建物はなくなっているのに建物滅失登記をしていなかったため、建物の登記だけが残っていることが、たまにあります。

建物滅失登記が漏れていることがわかった段階で、滅失登記の申請をすればいいのです。
建物の所有者が亡くなられている場合は、相続人の方が滅失登記の申請を行います。何回にもわたって相続が発生している場合も、相続人のうち一人が申請を行います。いったん相続登記を行ってから滅失登記をする必要はありません。

土地を更地で購入するときは、建物の登記が残っていないか確認し、登記が残っている場合は滅失登記をしてもらってから引渡を受けましょう。

引渡が終わってから、建物の登記が残っていることがわかることもあります。この場合は、建物登記簿に所有者として載っている方を探し出して、事情を説明し、建物滅失登記の申請をしてもらうことになります。なぜなら建物滅失登記の申請は、登記簿に所有者として登記されている人およびその相続人が行うことになっているからです。
しかし、所有者の方を探しても、行方がわからないことも多いでしょう。そのときは土地所有者が、法務局に滅失登記の申出をすることになります。建物の所有者ではないため、「申請」ではなく「申出」なのです。
法務局で一定の調査をした後、確かに建物がないことを確認して、滅失登記がされます。この登記の完了には、通常の申請より日数がかかります。

費用

注1.法務局に備え付けられている測量図や現地の状況等によって変わります。
注2.建物の床面積や形状等によって変わります。
※詳しい費用が必要な場合は見積書を作成しますのでご連絡下さい。
※上記費用には別途消費税がかかります。